一线城市二手房价格为何全部下跌，多地二手房成交量显著下跌 。自九月份以来，多个城市公布房价“限跌令”，市场开始全面退烧，一线城市二手房价格为何全部下跌。
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70城中52城二手房房价下跌
整体来看，9月份，各线城市房地产市场明显降温。据测算，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
从同比来看， 各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽未出现负增长，但同比涨幅持续回落 。
据《金融时报》记者梳理， 70个大中城市中，新房和二手房价格上涨的城市数量减少，下跌城市明显增多 。9月份，新房房价环比上涨的城市为27个，环比下跌城市为36个，持平城市7个，下跌城市较8月份明显增多。其中，湛江和泸州新房房价降幅达到1%。二手房房价环比上涨的城市仅为17个，环比下跌城市达到52个，持平城市为1个。其中，牡丹江二手房房价降幅达到0.8%，哈尔滨降幅为0.7%。
“房价上涨城市已经连续5个月数量下调。从房价上涨趋势看，在3-4月出现顶峰后，二季度来房价上涨幅度不断收窄。”中原地产首席分析师张大伟表示， 尤其是二手房房价环比下跌城市多达52个，到达2015年3月来的高点，全国楼市房价拐点已经明显出现 。
严调控是楼市降温主因
据统计，今年以来，全国房地产调控已经超过500次，9月调控次数达62次。尤其是近几个月针对二手房的调控成为主要方向，多个城市发布二手房成交参考价机制，效果正在显现。
据张大伟介绍， 多地二手房成交量显著下跌 。今年9月份，深圳成交二手住宅1765套，环比减少13.6%；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。北京二手房成交量为12575套，环比下降21%。上海二手房成交套数为11000套，环比下降约40%。
自“三线四档”融资管理规则、房地产贷款集中度管理制度等房地产金融宏观审慎管理政策实施以来，房地产长效机制进一步落实。同时，针对经营贷违规流入房地产市场等违规乱象，相关部门下大力气整治，重拳出击灭“虚火”。 这些举措都是促使市场回归规范和理性的重要因素 。
而在楼市降温的大背景下，包括哈尔滨、菏泽、昆明、沈阳在内的十余个城市纷纷发布通知，要求保持商品房价格稳定性。对此，李奇霖表示，往后看，在“因城施策”的背景下，一些压力比较大的城市可能边际调整房地产监管政策。 但“房住不炒”的政策总基调并没有改变 。管理部门在多个场合表示要坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加强房企预售资金的'监管，加快建立房地产长效机制。
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三四线城市促销回款热
一二线城市销售数据的回调，更像是信贷收紧和需求透支的阶段性产物。人口、产业基础等相对薄弱的三四线城市房价数据的回调或许更值得注意。
从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别录得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月以来首次下跌。同时，70城新房环比下跌城市36个，比8月增加16个。超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数接近翻番，历史上非常罕见。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析，70城房价下跌主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。同时，一二三线新房价格指数同比涨幅分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点，还是三四线城市收缩最明显。
有房企投资人士在今年5月接受第一财经记者采访之际，就明确表示公司已经不再聚焦三四线投资，而是更多回归至核心都市圈的一二线城市。彼时，该人士有分享称，主要担忧三四线城市的去化。
以粤港澳大湾区购买力主力区惠州为例，乐有家研究中心数据显示，截止2021年上半年，惠州一手住宅库存147035套，存量面积1583万㎡，按照近半年每月平均消化速度计算，去化周期为15个月，与去年6月相比下降了0.7个月，有一定的库存压力。当地多个热销楼盘实行首付款打折、备案价打折、首付款金融贷等促销方式。
自九月以来，株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等多个三四线城市公布房价“限跌令”。无论是地方调控止跌，还是开发商卖力促销，离不开快速回款的核心诉求。有房企等市场人士表示，尽快卖掉项目回款在当下是首要任务。
三四线库存上升背后是地产投资策略的整体趋于收缩。
10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况数据显示，全国房地产开发投资同比增长8.8%；这是地产开发投资增速连续7个月收窄后，年内首次进入个位数。从9月单月数据来看，房屋新开工面积为17442万平方米，较去年同期下降约13.54%。
一面是新开工面积下滑，地产投资增速持续收窄；另一面是房企融资额度收窄。
贝壳研究院前三季度房企融资报告显示，房企境外发债前三季度折合约2370亿元，同比下降35%。投资及融资端趋于收缩，房企经营策略回归求稳至上。陆续拉开帷幕的二轮土拍，民营房企更是成为土地端最为审慎的群体，缺席多个热门城市。
“房地产市场在去年至今金融、土地等多番调控之后，市场开始全面退烧，三四线低景气度城市出现的库存持续攀升，销量停滞值得注意。”在上述华南某项目公司总经理等多位业内人士看来，三季度开始的一二手房速冻也导致市场拐点开始出现，四季度三四线高库存城市很可能出现大范围的价格战。
