我国房地产市场迅速降温的原因，在“房住不炒”不断深入下，未来房地产整体降温已成趋势。在“金九银十”这个旺季，成交量和成交价都很平淡，我国房地产市场迅速降温的原因。
我国房地产市场迅速降温的原因1
多因素致市场快速降温
根据笔者的观察及市场调研资料分析，导致当前房地产市场快速降温的主要原因是多方面的，既有房地产调控政策作用的结果，也与某些房地产龙头企业出现债务危机有关。
一是，房地产金融调控政策在执行过程中出现层层加码现象。2020年8月份有关部门针对房地产开发企业的财务指标出台了“三线四档”要求，2020年底又对商业银行的房地产金融业务集中度管理提出具体指标要求。这些房地产金融调控政策对遏制房地产开发企业的高负债扩张起到了良好作用，有利于完善房地产市场的长效机制。有关部门在出台“三线四档”政策时，考虑到市场的稳定，对财务数据不达标的房地产开发企业设置了三年过渡期，但此政策在执行过程中出现层层加码现象，财务不达标的企业基本失去了融资能力，出现了一定程度的流动性梗阻。
全国排名前50名的房地产开发企业中“三线”均达标的企业只有16家，占比不到三分之一。这意味着大多数房地产开发企业的融资受到了严重限制。进入下半年商业银行的房地产信贷资源相对短缺，财务指标未达到“三线四档”要求的房地产开发企业的融资更加艰难。
二是，实施二手房指导价措施加剧了楼市的流动性困局。为了遏制部分城市的房价过快上涨，有关部门出台了二手房指导价政策，居民购房申请按揭贷款必须按照指导价进行，降低了居民购房的财务杠杆，对降低房地产金融的风险是有积极意义的。但此政策在出台之初对市场需求的抑制作用是十分显著的，直接表现是市场交易量出现大幅度萎缩。
深圳是首先推出二手房指导价格的城市，在出台此项政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相当于政策出台之前的20%左右。上海在8月推出二手房申请房贷参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，这是8月上海二手房成交量下降约30%的最主要原因。
二手房指导价措施使得楼市的流动性受到较大的冲击，个别城市的二手房指导价措施对整体的房地产市场影响有限，但如果越来越多的城市开始实施二手房指导价措施，其负面影响是不可忽视的。
笔者注意到，除上海外，金华、衢州、合肥、温州、广州等城市也在8月相继提出建立二手房参考价制度，并落实参考价格在金融信贷方面的应用。
三是，住房信贷环境持续收紧。商业银行为了满足房地产金融集中度的要求，必须对房地产金融业务作适度调整，有些银行分支机构出现了按揭贷款放款慢的现象，停贷范围扩大。根据一线调查，目前重点城市平均房贷放贷周期延长到60多天，放贷周期明显延长。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分银行二手房房贷业务暂停，部分银行已通知客户额度紧张放贷可能需要等至2022年。
四是，大型地产公司的债务违约对房地产市场产生了较大冲击。最近两年来，先后有数家大型房地产开发企业出现债务违约事件，典型案例如：泰禾集团、华夏幸福、蓝光集团等，但这些企业的规模都相对有限，这几家公司的年销售额均在1000亿元左右，债务规模也在1000亿元左右。这些房地产开发企业的债务违约不会对房地产的全局产生大的影响。
但最近几个月来，有头部地产公司的违约事件对市场产生了巨大的冲击。为了应对债务危机，该公司有打折卖房或以房抵债的情况。该公司在全国上千个城市都有在售的楼盘，该公司打折卖房对市场预期有直接冲击。在其的'影响下，更多的房地产开发企业加入降价卖房的行列，市场进入恶性循环。此外，该公司的债务危机还直接影响到金融机构对房地产金融业务的信心。
我国房地产市场迅速降温的原因2
一、土拍“降温”
近日，第二轮“双集中”供地陆续拉开大幕，到了9月27日，22个重点城市中已有半数完成了第二次集中供地的出让。
大致来理一下第二轮“土拍”的情况，在已结束的城市中，合肥挂牌的17宗土地，9宗流拍，溢价率多在2%左右；杭州第二批住宅用地集中出让的首批10宗竞品质地块全员流拍；成都本批次共出让75宗住宅用地，开拍前取消出让17宗，拍卖中流拍6宗，最终成功出让52宗地块，整体溢价率为2.2%，较上批次降低5.2%；福州本次参拍的19宗涉宅地有4宗在开拍当日中止出让，累计出让14宗地，2宗流拍；天津本次正常应该挂牌61宗地块，但最后停牌了19宗，流拍了2宗，最终只有40宗地块成交；济南挂牌108宗土地，其中25宗提前中止，最终出让的76宗地全部底价成交。
与第一轮“土拍”对比最为鲜明的要数重庆，重庆首轮土拍整体溢价率高达43%，是22个重点城市中溢价率最高的城市。但在本轮集中土拍重庆挂出42宗土地，9宗提前中止出让，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率（含中止出让地块）高达33%。从溢价率情况来看，重庆第二轮集中土拍溢价率较首批也降幅显著。第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.02%，较首轮下降了近43个百分点。
二、土拍规则“加码”
与首轮“双集中”供地的火爆相比，从已完成二轮土拍的城市表现来看，土地市场大幅降温，溢价率较首轮明显下降，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律。究其原因，与“土拍”规则的加码升级有很大关系。
一方面，控溢价率。从已完成第二次土拍的城市来看，“土拍”规则都比第一轮更加严格，基本都对所出让的土地设置了最高限价，并且严控溢价率水平，要求最高限价溢价率在15%以下，严格控制地价水平。此举也取得了明显效果，已完成的10余个城市中，整体溢价率普遍偏低，就连第一轮高达43%的重庆都降到了0.02%。
另一方面，竞品质。何为“竞品质”？“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。值得一提的是“竞品质”地块全部要求实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。这对开发商的实力要求很高，这也导致了第二轮“土拍”中一部分土地提前中止出让或流拍。
三、房地产整体降温
第二轮“土拍”进程过半，土地市场大幅降温，可以预期，未来房地产市场整体降温已成趋势。
首先，政策调控趋严。房子是修建在土地上的，土地成本占房子成本很大比重，高地价会推动房价走高，这也就有了今年的“双集中”供地，其目的就是要稳定地价。虽然第一轮“土拍”未达到预期，但在第二轮开始之前，经历了延迟、中止等，本该是七八月进行的第二轮“土拍”，推迟到了九十月，但加码升级后的“土拍”规则，也确实起到了立竿见影的作用，土地市场大幅降温，预计还未开始的另一半城市也不会火。
其次，“三道红线”压力。不仅是“土拍”规则的加码，“三道红线”的压力，对房企来说也是“硬伤”，因为今年又一道新的“红线”又划下了，纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，并且这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。很明显可以看出，第二轮“土拍”中，少了很多龙头房企，这在一定程度上也就降低了“土拍”的竞争热度。
最后，房地产市场整体降温。政策调控趋严，不仅是“土拍”规则，还有各项限售、限购、限贷、限价等，这也促使今年房地产市场降温迅速，包括新房二手房市场，在“金九银十”这个旺季，成交量和成交价都很平淡，房价涨幅出现大幅回落。房产和地产的双双降温，正说明房地产市场整体都在降温，未来房地产市场必然会更加稳定，这也正是“房住不炒”想要的。
综上所述，“土拍”规则加码，第二轮“土拍”大幅降温，在“房住不炒”不断深入下，未来房地产整体降温已成趋势。
