国庆楼市低迷或将步入寒冬期，全国楼市大部分城市都在降温退烧，整体市场逐渐进入下行通道，当然，降温中的二手房市场上仍有“行动派”，国庆楼市低迷或将步入寒冬期。
国庆楼市低迷或将步入寒冬期1
根据市场信息及多家机构监测的情况，多地楼市打响的国庆档“抢收战”整体来看效果不尽如人意。
中指院数据显示，今年国庆期间（10月1日-7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。其中一线城市成交规模同比基本持平，二三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。其中，二线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。
仅以上海市场为例，除了蟠龙天地二期开盘即售罄外，目前并没有新盘出现同样的火爆情况，少有售楼处被挤爆的场景。而在二手房市场，带着高先生及《华夏时报》记者看房的中介也感慨说，“生意不如往年”。记者注意到，在一些小区内，“扫街”的中介数量明显较平日多，但驻足与之交谈的小区居民只是少数。
而其他包括郑州等城市，黄金周楼市也极为冷清。
基于9月市场的下行以及10月第一周的市场情况，不少业内人士谨慎表示，全国楼市大部分城市都在降温退烧，整体市场逐渐进入下行通道，“银十”市场难言乐观。
上海黄金周新房成交面积同比大降4成
“金九”黯然落幕，楼市彷徨步入“银十”。
中指院数据显示，“国庆”期间，上海新建商品住宅累计成交7.86万平方米，较去年同期下降42%，市场表现平淡。假期当周，部分项目开启黄金周优惠促销，在楼市降温的大环境下，上海购房者更加理性。
在上海新房市场，据《华夏时报》记者不完全统计，今年10月约有42个楼盘开启认购或开盘，仅有7个项目在十一长假期间开盘或进行认筹。其中，10月2日，位于上海青浦徐泾的蟠龙天地二期项目（云庭）进入选房阶段，1457组家庭入围，入围积分高达81.23分。截至当晚7点，741套房源全部清盘。
有意思的是，云锦东方、绿地海富·东上海、复地·湖畔和光、仁恒·海明院、滨江·一品苑、沁和园、天和尚海庭前7个项目在“黄金周”期间开启认筹，其中多数实施了“精准推盘”。
例如，10月2日开启认筹的绿地海富·东上海只接待认购者；10月1日至7日进行认筹的云锦东方三期除了认筹门槛颇高（社保系数0.24；积分入围比例1比2），购房者还必须提前于项目官微上在线填写提交相关资质资料信息，并进行预约；国庆期间售楼处每天开放8小时，每小时只接待10组客户。上海中原地产首席分析师卢文曦认为，上海长假楼市历来表现相对平淡，加之当前开发商和购房者的市场预期都有所降低。在整体降温的大环境下，开发商“精准推盘”的做法或许是在试探市场。
密集房地产政策调控之下，全国楼市成交量自8月开始便出现同比、环比双降，整体热度减弱。进入“金九”时节，第二次集中供地遇冷，多城出现不同程度流拍，个别房企更是遭遇生存难题。
在“三道红线”等融资端政策高压下，销售回款成为房企保证安全的重要手段。进入楼市传统销售旺季的“金九银十”，《华夏时报》记者注意到，9月以来，全国多个楼盘重启降价促销，全民营销计划、限时秒杀特价房、砸金蛋抽奖、送家电等方式层出不穷。尽管如此，市场仍然观望情绪浓厚，成交下滑明显。据克而瑞近期发布的数据，“金九”并未达到市场预期：9月TOP100房企实现单月销售全口径金额8443.4亿元，同比去年下降36.6%，同时百强房企中逾九成企业单月业绩同比降低，六成企业同比降幅大于30%。来自亿翰智库的数据也显示，9月被监控的40个城市商品住宅销售面积为1670.4万平米，同比和环比分别下降31.5%和15.6%。亿翰智库方面认为，“从供应来看，8月和9月供应量呈上行趋势，但是成交量表现一般，主要是需求端乏力”。
多地楼市表现不一
二手房市场方面，包括北京、上海、深圳在内的多个重点城市，今年以来整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击“假离婚”买房、全面收紧二手房信贷等政策接连落地，调控不断升级导致置业者购房意愿明显下降，二手房市场逐步回归理性。例如，据相关媒体报道，国庆长假期间，北京二手房市场观望情绪浓重，部分中介门店坦言，“几乎没有带看客户，这与去年反差极大”。
“国庆”期间，北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米（2019年同期为2.06万平方米，2020年同期基数亦较低）。据中指监测，多个项目在“国庆”假期前后集中开盘，其中不乏首批集中供地项目。为吸引更多购房者，开发商纷纷推出线上购房节、线上直播、国庆特惠等营销策略促进项目销售。整体来看，在供应改善下，北京房地产市场保持一定活跃度。
当然，降温中的二手房市场上仍有“行动派”。国庆期间，家住上海市闵行区七宝镇的高先生就频繁出门看房。其告诉《华夏时报》记者，自己对上海近几个月的二手房调控非常有信心，“扭转了房价只涨不跌的状态”。高先生判断上海二手房市场将逐步进入横盘期，未来一年内都不会再有价格突然飙升的可能，希望可以早日买到满意的学区房。
但相比其他城市，广州、深圳国庆楼市热度颇高。
在被房企视作回笼资金的关键节点十一长假期间，多地持续加大优惠力度，借势去货走量。例如，据广州中原研究发展部统计，今年十一前夕及假期，广州新年开盘或加推项目27个，合计6073套单位，推盘个数较去年十一增加10个，总推货量同比增加75%，并创下近六年来同期的新高。
从媒体发布的照片可以看到，一些热门项目的座谈区、沙盘人头攒动、座无虚席，连过道都被挤爆。广州中原研究发展部指出，今年十一黄金周对比往年同期呈现出盘量、货量明显增加的特征，部分热门区域楼盘、中心区高价盘以及旧改盘因调控政策致开盘时间延后，积压货量在十一期间得以释放。
中指院统计，深圳国庆期间新建商品住宅累计成交10.99万平方米，较去年同期增长175%。而武汉在国庆期间商品住宅累计成交8.82万平方米，较去年同期下降55%，市场热度明显下降。受整体市场环境影响，购房者置业信心不足，大部分购房者观望心态仍然比较浓厚。
已有十余城发“限跌令”
值得一提的是，黄金周前夕，长期被严苛调控的楼市透露出了一些积极的消息。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益；强调要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系等。
另据央行网站9月27日消息，央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开。会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
对一周之内金融管理部门两次聚焦房地产市场的平稳健康发展问题，被业内视作是提振房地产行业的重要信号。国金证券(11.430, -0.13, -1.12%)研报直言，“我们认为中央已对地产困境有了较为全面的认知，未来或将有部分调整。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉《华夏时报》记者：“在当前房地产市场从过热转向过冷的过程中，央行房地产金融工作座谈会及时发现市场新情况、新问题，务实高效、深入人心，对于四季度房地产市场有积极的作用。”其认为，上述积极消息，可能会令近期很多城市房屋交易环比四连跌的局面有望扭转，10月份市场交易数据也会有止跌或反弹的可喜变化，“银十”有望回归。
与此同时，据《华夏时报》记者不完全统计，截至10月7日，已有包括江阴、大连、昆明、沈阳、岳阳、菏泽、株洲、唐山、惠州、张家口、徐州等十余座城市出台了“限跌令”，加入托市行列。
不仅如此，部分城市目前也出现了房贷利率放松的迹象。据无忧找房平台调研统计，目前广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。其中，在广州，光大银行(3.480, 0.03, 0.87%)的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。
国庆楼市低迷或将步入寒冬期2
2021年国庆期间，《华夏时报》记者走访了贵州省铜仁市市区内多个楼盘发现，多个楼盘看房的人都较少。另外，在城区内烂尾楼较多的情况下，现房成为销售重点。
销售大厅“空荡荡”
“国庆期间，优惠力度要大一些。”铜仁市万山区一名销售人员对《华夏时报》记者表示，若在国庆期间购房，可以在总价99折之后再优惠3-5万元。她表示，国庆前6天，该楼盘销售情况比较好，已经成交20多套，在记者走访该楼盘的当天上午，她就成交了一套房子。
但《华夏时报》记者实际走访了解到的却是另一番景象。10月6日下午2-5点，记者注意到，直到下午三点多，该楼盘当天来访签到的人数仅5人。另外，铜仁市碧江区、万山区的多个楼盘营销中心看房的人都较少，售楼处几乎可以用“空荡荡”来形容。
10月6日，铜仁市一楼盘冷清的销售大厅。 张慧敏 摄
“国庆节看房的人并不是很多，大家都出去玩了。”张城（化名）在铜仁从事房地产销售代理工作已经十多年，他判断，从11月份开始，看房的人会逐渐多起来，年底的时候看房的人会多一点。
铜仁市位于贵州省东北部的武陵山区腹地，东邻湖南省怀化市，北与重庆市接壤，常住人口300多万，2020年，铜仁市地区生产总值为1327.79亿元。网络上众多的城市等级划分中，铜仁市在四线城市和五线城市中飘忽不定。碧江区是铜仁市的城区，万山区与碧江区相邻，被称为开发区，这两区是当前铜仁市民购房较多的区域，截至2020年11月1日，碧江区与万山区的常住人口共60.27万人。
全国房价行情网最新数据显示，2021年9月，铜仁市市区（碧江区和万山区）的二手房挂牌均价5198元/平方米，同比下降5.46%；新房均价为3671元/平方米。查看全国房价行情网近五年的数据，《华夏时报》记者发现，2016年11月开始，铜仁房价一直处于上升趋势，均价超过4000元/平，直到2020年年初，铜仁市新房价格开始下跌，截至目前已经连续16个月低于4000元/平。
铜仁市区近五年新房价格。 来源：全国房价行情网
58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，不仅是国庆期间，进入到三季度，不少四五线城市的`楼市已经开始明显降温，各地也不断出台“限跌令”对市场进行干预。因此，国庆期间四五线城市的楼市遇冷是此前楼市降温状态的延续，不少城市的楼市已过渡到买方市场。
同时，张波表示，同比去年同期，今年的国庆楼市可谓非常“惨淡”，除了少量热点城市的优质限价新盘外，很多售楼处都存在人气不足现象，这和今年楼市成交重心变化有关，今年的楼市成交量主要集中在上半年，而去年则是下半年。连续近一年的热销也导致购房需求得到深度释放，造成今年十一楼市整体遇冷。
楼盘停工多见，中介建议买现房
在铜仁，期房和现房的区别较大。不比深圳这样住宅供不应求的城市，新建商品住房几乎都是期房销售，在铜仁，期房存在更多不确定因素，现房销售成为楼盘宣传的重点。
县际大巴上宣传“现房”。 张慧敏 摄
“别看期房，期房不安全，现房安全一点。”当《华夏时报》记者表示计划在铜仁买房时，铜仁市一名房地产行业从业人士告诫记者。另外，记者在采访过程中了解到，同一楼盘，期房的价格一般情况下比现房便宜不少。“现房5000多元/平，期房4000多元/平，如果不着急入住，您可以买期房。”该楼盘的销售人员对《华夏时报》记者强调，该项目交房从来不会逾期。
为何期房“不受待见”？一名铜仁市的住房中介对《华夏时报》记者表示，目前铜仁市市区内烂尾的楼盘不少于10个，开发商在拿地的时候是资金或许充足，但是可能会在楼盘开发途中把资金运用到其他地方。
上述中介对《华夏时报》记者表示，位于碧江区的滨河首府目前属于“半烂尾”状态——卖了一些房，但是资金不足，如果房子销售不好，没有资金回笼，楼盘就会处于停工状态，只能等卖房有了资金再动工。他表示，滨河首府计划今年年底交房，尽管已经封顶，但是外立面还没有开始施工，应该不能按时交房。
另外，位于万山区的金麟尚城目前也已经停工。张城告诉《华夏时报》记者，“金鳞尚城分三期开发，目前正在建设三期，但是三期的建设已经停工数月。有的楼盘卖的不算好，因为疫情，很多人开始观望。”
“楼盘停工主要和销售回款的节奏变慢有关。”张波表示，当下房企的主要现金流还是取决于销售回款，期房销售占比非常高，因此一旦市场整体降温导致销售节奏变慢，开发节奏就会受到直接影响。确定合理的销售价格，保持稳定的销售节奏是避免出现“烂尾”的重要方式。同时，张波表示，企业要注意自身的财务稳健度，避免过高的财务费用。
铜仁市区的消费能力并不算强，楼市受到疫情影响似乎也并不奇怪。《华夏时报》记者注意到，在铜仁市内，购物中心集中在碧江区的大十字和小十字区域。铜仁市万山区的金街商业区在去年开业，目前，人流较少。“那边人都没几个。”一位铜仁市民对记者表示。另外，该市民告诉记者，碧江区的时代天街小区有部分底商，前两年开业的时候人比较多，但是现在的人流也很少，“不热闹”。
铜仁一楼盘的商铺几乎是关门状态。 张慧敏 摄
铜仁市一楼盘的底商还未有商户入驻。 张慧敏 摄
《华夏时报》记者在走访过程中了解到，仁山公园、水上明珠两个小区目前都已经有多期业主入住，但是商铺几乎都没有开业。对于小区商业没发展起来的情况，一名住房中介表示：“这会给开发商造成影响，对业主基本上没有影响，（没有吵闹的商业）业主的居住环境还比较安静。”
