广州楼市温度不再，市场遇冷，受指导价调控影响，广州二手楼市进一步‘转冷’，二手房指导价政策不只影响二手房的市场预期，也提升了一手房市场客户的观望情绪。广州一手房在连涨15个月之后迎来了下跌，环比下降0.1%。
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房地产行业传统的旺季“金九银十”今年很难在广州出现。在政策的层层加码之下，广州楼市成交已经逐渐趋冷。
2021年8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，正式实行二手住房交易参考价格发布机制，该通知涉及天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区的96个成交活跃热点住宅小区。
在此之前，广州已经陆续出台了包括收紧房贷额度、调整人才购房政策等一系列房地产调控措施。而本次推出二手房参考价机制之后，广州过热的二手房市场也迅速降温。
由此看来，官方对房地产市场调控的方向没有改变，广州楼市下行的趋势也已经很难被逆转。广州中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时表示，这是之前市场“过热”的正常操作，同时也是为了防范金融风险的需求。
重拳之下，广州房地产市场步入下行通道，单边上涨的趋势已一去不复返。
再度加码
从上半年广州调控频出的动作来看，广州房价一天不稳，官方一日出招不减。在“金九银十”开局之前，广州房地产市场还迎来了“大杀器”。
2021年8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》）。
《通知》指出，广州市住房政策研究中心将在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，并要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。
二手房参考价出台之后，广州曾经一度走出单边行情的二手房市场开始回调。据广州中原研究发展部监测的9月第一周成交数据，当周二手住宅共成交486宗，环比下跌7.4%。
“受指导价调控影响，广州二手楼市进一步‘转冷’，部分购房客户认为后市价格将短暂进入下行通道。因此，部分客户担心现时入市会导致‘高位站岗’，选择观望后市再决定是否入市。”广州中原研究发展部指出。
持有这种心态的业主的确不在少数。一名打算在近期换房的广州潜在购房者告诉21世纪经济报道记者，广州楼市之前涨得太多，现在市场冷下来之后价格多少会下来一些的。“现在整个市场环境还是处于观望状态，我也不着急，如果有合适的价格和房子还是会考虑置换。参考深圳的情况，很多二手挂牌价跟成交价都在参考价上下了，广州供应量本身就大，可选择范围广，感觉价格应该还会再下来一点。”
广州克而瑞首席市场分析师肖文晓在接受21世纪经济报道记者采访时也分析认为，“调控的目的是为了更好地实现‘三稳’，此前二轮集中供地规则的改变是为了稳地价，加强新房预售价格管理是为了稳定新房价格，此次公布二手房交易参考价是为了管理二手价格预期，这一轮调控可以说是拳拳到肉。”
关于广州未来的政策趋势，肖文晓指出，只有等到住房的金融投资属性被大幅削弱、回归居住属性的本位，调控才有可能不再成为全社会的焦点。
后市趋冷
在此次二手房参考机制发布之前，广州的楼市交易已经有所回落。
克而瑞数据显示，2021年8月广州新房网签6711宗，环比下跌12%，“接替”今年6月的7057宗成为2021年成交新低；同时，8月广州一手住宅成交量为6749套，环比下滑9.3%，同比下滑30.9%，这已经是广州4月份调控出场后的五连降。
此外，二手房的情况也不乐观，据克而瑞研究中心统计，广州二手房成交量连续三个月都维持在8000多套的水平，而过去一年多的时间都是保持在过万套的成交量，高峰期甚至可达1.4万-1.5万套。
这样的市场背景下，炒作的氛围已经很难再有声音。可供对比的是在二手房参考价出台后深圳的市场情况。
克而瑞数据显示，深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。在刚刚过去的8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。国家统计局公布的数据也显示，今年8月，深圳二手房均价环比下降0.4%，连续4个月下降。
因此，虽然此次广州二手交易参考机制被列入名单的.小区只有96个，但更重要的是，这项政策向市场释放了严调控趋势不改的信号。
针对未来广州房地产交易市场的走向，肖文晓表示，交易参考价公布之后，目前市场各方都还在消化政策的过程之中，包括各界最为关心的商业银行会否将参考价作为房贷评估指导价目前亦尚未明确，市场普遍处于观望之中。“事实上，在此次二手交易指导机制发布之前，广州的新房、二手房成交量都已经呈现明显的回落趋势，参考价的发布加快了市场调整的进程。”
一名深耕广州本土的开发商人士也对21世纪经济报道记者分析认为，广州是一个“炒房”空间不大的市场，二手房基本就是晴雨表。一旦二手降温，自然也会影响一手的购房心理，而且现在黄埔、南沙等外围区域都取消了人才购房政策，广州的供应量比起深圳要大很多，一手也不可能不受到影响。“我们一些楼盘，最后出来的价格比之前预期的价格还是有下调的，虽然也有调控的关系，但也是主动选择的结果。客户按照二手参考价来衡量，一手房也会被稳住的。”
黄韬也指出，二手交易参考价机制实行之后，广州的二手价格必定会跌，“成交量大跌后必有价跌，将来的市场趋势是价格上会有分化，趋势将是低端有保障，中端有供应，高端有市场。”
广州楼市温度不再，市场遇冷2
从黄埔看到番禺万博，夏烨（化名）明显感觉到广州市场在降温，“楼盘的访客比去年和今年前几个月少了很多。”而近几个月广州一手房的价格走势让想要买房的她逐渐安心下来。
数据也印证着市场风向的改变。国家统计局8月15日公布的全国70城房价数据显示，广州一手房在连涨15个月之后迎来了下跌，环比下降0.1%。而据房天下数据，8月广州一手房共成交7166套，环比下降8.48%，同比下降27.03%。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆对时代财经表示：“一手房备案价管理政策让项目售价实打实地有所下降。另外，当下楼市调控频发，二手房指导价政策不只影响二手房的市场预期，也提升了一手房市场客户的观望情绪”
广州一手房降价了，中介开始上街发传单揽客
虽然只是0.1%的微小降幅，但对连涨了15个月的广州楼市而言，已经是一个比较明显的信号。
广州向来是一线城市中的楼市“洼地”，但在去年走出不一样的行业。尤其是2020年下半年，在市场情绪、供应充足等利好刺激下，一二手房成交节节攀升，一手房更创下近四年来的新高，成交突破10万宗，同比上升27%。
由于周边城市深圳、东莞的调控加码，溢出需求带动广州楼市行业上涨，涨幅数次位于一线城市之首，并在全国70城中高居TOP10。连续数月爬升后，广州2020年一手房均价同比上涨约5%，达30025元/平方米。
今年3月末，位于广州番禺的越秀和樾府开售二期，单价较几个月前上涨约20%，但新推的170套房源依然遭到抢购，再次重现项目首开时“秒光”的耀眼成绩。
这只是广州楼市行情上涨的一个“缩影”。房价上涨的压力下，广州开始加大调控力度，于4月初出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对一手房实行价格指导，不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。7月，限价进一步升级，要求拿过预售证的项目再次取证时，备案均价需较上一期推盘均价下调3%。
南沙区某房产中介对时代财经证实“限价已执行一段时间”，对一手房交易的影响立竿见影，“新房价格下跌了，成交情况也受到影响”。要知道在深圳等周边城市购买力的推动下，南沙成为去年广州楼市的“白月光”，一手房均价同比增长27.45%至26643元/平方米。但合富研究院8月的市场月报数据显示，政策轮番收紧下，南沙高位回落，在售楼盘周均成交量在10套以内。
下行行情也出现在广州另一“风向标”区域黄埔区。合富研究院数据显示，在人才购房政策取消、科学城宅地全周期限价等多项政策的叠加影响下，黄埔区8月去化率降至5成左右，而今年前7月平均去化率为75%。“楼盘销售都上街发传单揽客了，以前没见他们这么积极过。”关注黄埔合生中央城的购房者邓兰（化名）对时代财经称。
从事中介工作近三年的曾言（化名）主要负责广州区域内的一手房，她对时代财经表示，以前很少上街发传单，现在得出去宣传，做社区开发。
“潜规则”重现江湖，刚需买房仍不容易
楼市虽然渐趋平稳，价格也趋于稳定，但对于刚需来说，买房仍然不易。均价下跌的背后，降低装修标准、精装变毛坯、提高首付比例等成为堂而皇之的“潜规则”。
辛梓（化名）看到黄埔合生中央城单价3.62万/平方米的消息后，兴冲冲跑去售楼处，结果乘兴而去、败兴而归。“好的楼层和朝向，不是想买就能买，挑客户的，首付要五成甚至七成。”
买到称心的房子成为“资金实力派”的优待。“政府限价，这个单价不愁卖不出去，不差钱的人可以挑好房源，但我们这些只付得起三成首付的刚需，根本没有选择余地。”
9月16日，有中介透露广州番禺大学城板块的奥园恒基学院将开盘，均价3.8万元/平方米，面积在105平方米至220平方米之间。在“5a精装修”“一线江景房”的加持下，这样的价格很是诱人。但中介对时代财经称，这不是最低价。“如果首付比例高的话，可以来现场与开发商再讨价还价。”
“限价”红线下，除了降低配置、提高首付比例外，个别楼盘开始捂盘了。刘洋（化名）就遇到掏空家底还没买到房的苦恼。去年，他从佛山调来广州天河工作。今年7月，以低于市场价20%的价格卖掉老家的一套房产，又找家人借了一笔钱，认购了广州黄埔的万科城市之光，但目前，该楼盘还未开盘。
“广州楼市供应充足，在当前下行的市场环境下，捂盘的只是极少数备案价未达预期的楼盘，多数楼盘还是想要尽快出货。一些认筹理想的楼盘优先全款或高首付的客户，也只是为了加快资金回笼速度，而不是不想卖。” 广州克而瑞首席市场分析师肖文晓称。
“目前来看，无论是‘金九银十’还是年底，开发商的营销压力只会越来越大，二手房交易参考价的出台也使新房价格失去了‘一二手倒挂’的根基，预计随着购买力的减弱，楼盘挑客的现象会越来越少。”
在李茂喆看来，广州一手房价格下行会持续。“目前市场处于‘金九银十’的关键节点，市场供应量明显增加，后续大量新货也将上市，市场竞争压力会进一步加剧，项目涨价动力减弱。”
