现在是不是买房最佳时期，9月份一二线城市新房价格环比均转为持平，三线城市由上月持平转为下降0.2%。批三四线城市新房价格的下跌更值得关注。现在是不是买房最佳时期。
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“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
77个月以来新房价格环比首降
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读表示，9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
“根据简单算术平均计算，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，最值得关注的数据自然是环比涨幅首次为负。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出，这是2015年5月份以来70城新房价格环比环首次下跌，换言之也是77个月以来首次下跌。不过，要警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。
具体来看，9月份一二线城市新房价格环比均转为持平，三线城市由上月持平转为下降0.2%。四个一线城市中，北京环比持平、广州下降0.1%、上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
9月份新房价格环比下跌的城市达到36个，而环比上涨的城市为27个，另有7个城市持平。值得一提的是，西安和银川的新房价格环比实现了0.6%的较高涨幅，并列70城首位；锦州和无锡均环比上涨0.5%。
而大批三四线城市新房价格的下跌更值得关注。如近日出台“买房最高补贴十万元”政策的哈尔滨，9月新房房价环比下跌0.5%，湛江、唐山、牡丹江的新房价格环比跌幅分别高达1%、0.8%和0.7%。
“尽管近期有一些政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月左右的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期，要密切关注降温周期中各类市场交易，防范价格过快下跌或市场恐慌情绪。”严跃进表示。
3个月内二手房价下跌城市数量翻倍
二手房价格下降的幅度来得更为猛烈。
9月份北京、上海和广州的二手房价格环比分别下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市下降0.1%；三四线下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“在连续16个月房价上涨的基础上，8月份二手房价格涨幅首次为0，而9月份明确下跌。结合近期部分城市二手房交易量‘腰斩’态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进指出。
记者梳理发现，9月份二手房价格环比下跌的城市达到52个、上涨城市仅17个，另有1个城市持平。从国家统计局公布的历史数据来看，房价下跌城市数量从3月份以来逐月增多，而从7月-9月骤升为26个、34个、52个，三个月内数量翻倍。
在17个仍然环比上涨的城市中，天津以0.6%的涨幅领跑，海口环比上涨0.5%排在第二，重庆环比涨幅为0.3%位居第三。记者查阅资料发现，天津市场表现向来较为稳定，但天津在8月底出台的和平区“入学新政”，明显带动了一波学区房成交热潮，从而拉动了二手房价格上涨。
对于刚需客户，毕竟是为了解决实际居住的问题，只要资金安排的过来，随时都可以买的。你是买来住的，市场价格的变化对你实际上影响不大，都是账面的盈利和亏损，最多也就是心理层面的影响。但这里强调一点，一定要做好现金流的管理，防止可能出现断贷款情况。
对于改善型需求，这类客户还是要考虑一下房地产市场发展的情况，但是也不是重点。在市场比较低迷的时候，改善型客户应该更多关注将要购买的房子的区位、配套、大小格局等，各方面相对于自己居住第一套有较大幅度的提升才是关键的。
对于投资性客户和投机性客户，我这里要强调一点，二者最大的区别在于投资性客户可以较长时间持有房产，可以以时间换空间，最终获得一定回报，也就是投资性客户应该是等得起的；而投机性客户更多的是为了短时间的赚取高额收益，快进快出。
在当前时间点上，政策基调和趋势已经很明了。我认为投资性需求的机会也不多，毕竟比较好的城市的房价已经很高了，加上未来的房产税的出台，即便你愿意花时间持有，也不一定能赚到钱，整体风险还是不小的。
而对于投机性需求，现在真的是可以歇歇了，房地产投机是重点打击的对象。在当前的政策环境下，想要快进快出赚取高额收益基本上是不可能的。
因此，对于房地产未来发展的判断，房子回归到居住属性是必然的，那么绝大多数城市的房价是很难上涨了，这是一个基本判断。有了这个基本判断，再来作出是否要买房的.决策可能会更明智。
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信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等，已超过15个城市。
