张家口近日发布限跌令，大多数房企仍没有完全进入安全范围，仍需要回款支撑着自己活下去，降价项目也在短期内通过以价换量取得了较好的销售成绩。张家口近日发布限跌令。
张家口近日发布限跌令1
据张家口日报9月25日报道，14日，河北张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，一经发布引发社会强烈关注。
其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85％进行销售”的内容更是被称为“限跌令”。
出台“限跌令”的不只张家口。据统计，今年以来已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。这些城市多为三四线城市。
张家口房地产“限跌令”来了
据报道，目前在张家口主城区，已经从房价最顶峰的13000元／平米左右，降到了均价8000多元／平米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。
通过大幅度降价等措施，换来了市场的轰动和购房者的热捧，而降价项目也在短期内通过以价换量取得了较好的销售成绩，并快速回笼了资金。但由于部分楼盘项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了巨大影响，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力，所以在7月中旬，首先由张家口市住宅与房地产业协会发出倡议，要求各房地产企业严于律己，不得低于成本价格销售所开发的商品房，杜绝恶意炒作，杜绝故意破坏规范的销售市场秩序。
张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫介绍，用大幅低于成本的价格买到房子，购房者肯定认为是白捡了大便宜，但事情哪有那么简单，后期保障，房屋配套设施等投入一定会摊上高开销。所以”限跌令”在一定程度上也在保护购房者利益。
“限跌令”具体为：一部分是针对已经取得预售许可的老楼盘，不得低于成本价销售；另一部分是针对新取得预售许可的新楼盘，不得低于备案价格的85％销售，也就是房价降幅最多不能超过15％。
“限跌”的同时还要“限涨”——作为这份《通知》的另一项内容，“建立土地拍卖的熔断机制，土地招标拍卖过程中，当溢价率达50％或超过设置的最高限价时，终止网上竞价，采取摇号方式确定竞买人”可以看出，过高的地价拍卖是要被熔断的，这就使得开发商必须在合理区间里制定房屋销售价格，不能漫天要价。
张家口近日发布限跌令2
最近，又有城市出台限跌令了，比如张家口和南通。
张家口四部门发布文件，明确表示，此前已经拿到预售证的楼盘，售价不得低于成本价，最近拿到预售证的，售价不得低于备案价的85%。
南通也在某楼盘价格备案的答复中规定，为稳定商品房价格，不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案，且重新备案间隔周期不少于6个月。
最近两个月，前前后后有岳阳、桂林、菏泽、沈阳、昆明、唐山、江阴、株洲、张家口、南通等10个城市，或直接限跌，或约谈房企，禁止他们恶意降价。
在这样的背景下，最难的是房企。因为房企在三道红线之下，本就融资难。本想着降价跑量，薄利多销，也好快速回款，但这个愿望在限跌面前，也变得困难重重。
不过，上有政策，下有对策。在诸多城市限跌的背景下，惠州的开发商们就奇思妙想，通过送首付、送家私卡等方式，成功破解了降价难问题。
根据时代财经爆料，惠州不少项目均有送首付、低首付等变相降价的操作。惠阳区政务中心周边某楼盘，备案价1.3万元/平方米左右，送1.3成首付；大亚湾某龙头房企现房出售，打 9折再返35万；惠阳区某龙头房企项目，打9折返现金5万……
表面上看，价格降幅只有10%，但返款力度大得惊人，返款、送首付，就是一种变相降价。
此外，近日出台限跌令的张家口，低首付、特价房、送精装修、送车位、送轿车等等优惠，几乎是各大楼盘的基本标配。
这其实就是返本销售。今年五六月间，长春的'开发商就大搞返本销售，结果被定性为扰乱市场，并发布《通知》，给予惩处：
“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
惠州的开发商这种首付、送几十万家私卡，同样被人举报了。
有市民在“惠州民意直通车”上举报一房企“违规降价，送首付”。投诉内容显示，该房企在惠州的多个楼盘“违规降价”，具体方式为九折售房，并且送面值高达40万的“家私卡”，或者直接送17万至46万不等的首付。
理由是，该行为扰乱了市场，严重影响了之前的买房客户与周边居民的利益。
换句话说，他们阻拦开发商降价，一方面是气不过自己之前买贵了，另一方面则是要保护自己的利益，毕竟谁也不希望自己刚买的房子就掉价。
这就是大多数人的心理：买上车之前，盼着房价跌，一旦上车成为了既得利益者，巴不得房价一天一个价地往上涨。
在这种心理之下，才有这种开发商降价就被举报，被打造售楼处，被拉横幅维权等事件发生。
即便如此，也很难挡住开发商的降价决心。因为银保监会与央行限制银行资金流入房地产市场比例，在各种信托、债券融资难，在三道红线泰山压顶的背景下，开发商只能通过快速回款来还债和维持后续的发展。
目前，债务在1万亿以上的房企有5家，恒碧万的债务规模都在1.5万亿以上。
根据贝壳研究院统计，在其重点监测的85家房企中半年报数据中，有32家房企“三道红线”达标，归于“绿档”；32家踩中一条红线，被划入“黄档”；13家房企踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、格力地产等8家房企踩中了三条红线，被划入“红档”。
这意味着，大多数房企仍没有完全进入安全范围，仍需要还债降杠杆，仍需要回款支撑着自己活下去。
所以，即便被举报，也阻挡不住开发商后续的降价，后续还会有各种奇思妙想的降价高招出来。即使是头部房企，也难免俗，同样开展大力度的促销活动。
在这种背景下，其实是刚需上车的好时机，尤其是一些像惠州这样的本身房价也不容易下跌的城市，在开发商花式促销之下，的确可以以更低的成本上车。
当然，买新房的时候，也需要睁大自己的眼睛，尽量不要选择债务缠身或者债务压力较大的房企的房子，也不要选择项目不多的房企，两者风险都有点大，尽可能选择百强房企中的央企国企开发商。
